來源：21世紀經濟報道

    今年3月，在河北省廊坊市購買房屋的李女士接到開發商的通知，對方要求李女士在4月20日之前必須付清房屋的尾款，否則就進行協議退房。
　　這是一個銷售周期長達三年的老項目。李女士在兩年前就支付了項目的首付款，但由于各種原因，銀行貸款一直未能辦下來，開發商也一直沒有催促。此次催款，開發商給出的理由是“5月1日就實施營改增試點，公司要求盡快清盤。”
　　今年3月23日，財政部、國家稅務總局下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等納入此次試點范圍。
　　房地產業的體量龐大，涉及征稅環節眾多。且在房地產業整體利潤率下滑之時，征稅方式的變化無疑會對房地產項目的利潤率帶來直接影響。據記者了解，早在上述通知正式下發之前，很多企業就已成立專項小組進行研究。提早清盤的做法，只是企業的諸多應對策略之一。
　　“下策”與“上策”
　　在房地產業營改增試點正式落地前夕，要求提前清盤的房地產案例，并非只有文首提及的一家。據記者了解，在北京及其周邊的市場，近期有多家銷售周期較長的老項目要求盡快清盤。
　　盡管這些動作有著借助市場時機加快出貨的考慮，但從中仍然不難看出營改增帶來的影響。
　　上述房地產企業負責人向記者表示，該項目的銷售周期超過3年，期間曾多次開盤。由于此前的限購、限貸等政策，很多購房者并未辦成銀行貸款，但成交價格仍然按照最初簽約時所確定，與當前的市價相比，明顯低出不少。
　　他表示，雖然企業希望能以更高的價格出售，但由于這些年項目價格漲幅較大，若按照增值稅的標準來征收，這部分稅收成本就相當可觀，甚至大過改革前的征稅方式。
　　因此，盡管上述通知給出了一項過渡政策，即“開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅(和營業稅同樣的稅率)。”但在已經完成大部分協議銷售的情況下，企業仍然傾向于選擇較小的稅收成本，即按照最初較低的銷售價格，繳納營業稅。
　　不難看出，這種“抓緊清盤”的做法帶有一定的無奈性質，因此也被業界稱為一種“下策”。據記者了解，早在2015年，不少房企就成立了專項小組，對營改增可能帶來的影響進行研究。
　　某家A股上市房企相關負責人向記者表示，該公司的“專項小組”由財務部門牽頭，投融資、營銷，乃至設計等部門具體參與。通過模型分析的方式來研判房地產營改增帶來的變化。
　　經過多方討論和測算，該“專項小組”的結論最終集中在建安成本上。即，建安成本占總成本比重較大的項目，在“營改增”中受益最多。
　　其邏輯在于，在房地產項目的各項成本中，占比最大的是土地成本，其次為建安成本、財務成本及人力資源等其他成本。按照增值稅的計稅方式，由于土地成本無法進行抵扣，因此只有建安成本、財務成本增加，才能減少增值稅的稅基。
　　對一個房地產項目而言，由于大部分企業有著嚴格的開竣工和營銷節點控制，加之當前利率環境較低的現狀，因此財務成本占項目總成本的比重往往在10%以下的低位，個別項目甚至低于5%。因此，只有建安成本增加，才能有效降低增值稅。
　　按照這種思路，企業應在施工環節盡可能地精工細作。最為直接的辦法，則是推行“精裝修交房”。這也是房地產開發的必然要求和趨勢。
　　上述負責人表示，對于房地產項目而言，建安成本往往占營業額的20%-30%之間，按照增值稅11%的稅率，即使推行精裝修交房，其節省部分也較為有限。但對于日漸下滑的房地產業利潤率而言，這已是最有效的應對方式。
　　“牽一發而動全身”
　　需要指出的是，上述分析是建立在靜態模型基礎上的結果。一旦房地產項目需要提價，其付出的增值稅成本也會增加。除非將建安等各項成本一并調整，才能進一步抵扣，但又會不可避免地對利潤產生影響。
　　與此同時，此次營改增試點涉及的金融業和建筑業，分別是房地產的上游和下游行業。營改增對這兩個行業產生的影響，同樣會間接影響到房地產業，但具體的影響程度難以量化。
　　因此，這項政策的具體影響，仍然需要在實際操作過程中進行評估。
　　普華永道一位會計師向記者表示，無論房地產企業是否積極應對，此次營改增改革必然會起到“牽一發而動全身”的效果。
　　具體而言，體現在兩個層面。
　　其一，內控環節。對于財務和會計而言，由于計稅方式的改變，在進行財務梳理時，需要新增會計科目，并據此對記賬方法、成本核算和財務處理等進行調整。
　　可以預見的一項好處是，由于多數房地產項目實施預售制度，營業稅在確認預售收入的當期即需要繳納，改征增值稅后，繳納的時點明顯延后，因此可改善項目開發建設階段的現金流。
　　其二，交易環節。由于計稅方式的改變，房屋銷售中，必須涉及到合同范本的修改。尤其在價格設定上，需明確含稅價格或不含稅價格。因同樣涉及營改增試點，在房企與金融和建筑企業的交易中，也涉及類似的調整。
　　據了解，目前已有部分房企對購房合同進行調整，來應對即將到來的營改增試點。
　　但該人士認為，由于稅收具有可轉嫁性，對于購房者而言，這一調整有可能會帶來交易成本的提高。在二手房交易中，這種情況更容易出現，并可能影響到交易的進程。
　　但對于該項工作的具體影響，有業內人士指出，無論企業還是市場，都不宜將此次營改增試點的意義過于放大。營改增主要體現在技術層面，不應對企業的戰略產生影響。
　　今年4月，財政部副部長史耀斌在發布會上就表示，“新增的不動產，是可以作為進項稅抵扣，但如果投資行為對企業目前的生產經營沒有益處的話，企業也不會為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產。”
　　此外，多數受訪者還指出，營改增不會影響到市場的基本供需關系，因此也不會對房價產生根本性影響。